Кредиты под залог квартир в Казахстане

Когда выдают кредиты под залог квартиры/иной недвижимости банки?

Несмотря на привлекательность такого вида залога, как недвижимость, выдаются кредиты всего в двух случаях, а не повсеместно и всем подряд:

1. Когда оформляется самая обычная ипотека.

Покупая квартиру таким образом, вы должны понимать, что она автоматически выступает залоговым имуществом по договору и на нее накладывается обременение, которое будет снято лишь тогда, когда вы полностью выполните свои обязательства перед банком. Это не значит, что до тех пор квартира будет принадлежать банку. Нет, вы сразу становитесь ее полноправным владельцем, можете проживать в ней, однако, обязуетесь не нарушать правила и существующие для таких случаев ограничения по использованию залогового имущества.

2. Когда берутся кредиты непосредственно наличными с залогом квартиры – на потребительские, проще говоря, нужды.

Это когда у вас уже есть квартира и вам нужны деньги в долг, крупная сумма, а с помощью залога недвижимости хотите или повысить свои шансы на положительное решение банка по вашей заявке, или получить более выгодные условия, или и первое, и второе. Действительно, столь крупный залог работает только на вас, так как банки будут испытывать к вам большее доверие, да и более низкую ставку предложат охотнее, ведь риски по залоговым по сравнению с беззалоговыми кредитами для банков в разы меньше.

Вот вы решились на кредит под залог квартиры – какие ограничения вас ожидают?

Порядок распоряжения залоговым имуществом в Казахстане регулируется статьей 315 ГК РК. Чаще всего, оформляя квартиру как залог, гражданин автоматически лишается всех прав по распоряжению квартирой кроме проживания в ней, если договор не предусматривает иного. То есть теоретически он может ею распоряжаться и иным образом, но только с разрешения залогодержателя, то есть банка, но на практике, конечно, банки редко дают свое согласие, если только изначальный договор каких-либо опций не включает.

1. Ни продавать, ни дарить, ни перезакладывать квартиру, ставшую залогом, нельзя. Более того, ее нельзя сдавать в аренду, если того не разрешает ваш договор или некоторые его условия не были изменены после согласования с банком.
2. За сдачу такой квартиры в аренду, даже если у вас нет долгов, можно остаться и без квартиры, и без денег. Несмотря на то, что практика, когда квартиру, купленную по ипотеке, сдают в аренду ради оплаты платежей по кредиту, достаточно распространена, делать этого без согласия банка, категорически нельзя. И последствия могут быть очень серьезными вплоть до того, что с вас могут просто потребовать немедленно выплатить всю сумму долга. Если у вас такой возможности не будет, квартиру выставят на продажу для погашения оформленного вами кредита.
3. Перепланировку без согласия банка тоже делать нельзя – на строительные и ремонтные работы также накладываются ограничения. Самостоятельно можно только производить поклейку обоев, покраску стен, выстелить напольное покрытие, а также делать иные работы, которые никак не отразятся на планировке жилья, которое стало залогом по кредиту.

В свою очередь, банк также не может использовать залоговое имущество в случаях, не предусмотренных договором. Если же определенные условия договора позволяют ему это делать, банк, как залогодержатель, обязуется на регулярной основе отчитываться перед залогодателем, то есть заемщиком, об использовании имуществе в залоге.

Иногда договор может предусматривать и удобные для залогодателя условия, а именно, возложение на банк обязанности по извлечению из залогового имущества прибыли для оплаты кредита. Однако, не стоит применять это условие в договоре, если вы планируете жить в квартире, которую выставляете как залог – для вас это не актуально.

Как правило, для оформления таких кредитов требуют стандартный перечень документов, который практически не отличается от тех документов, что нужно предоставить, оформляя обычный потребкредит:

1. Ваше удостоверение личности и, конечно, ИИН.
2. Документы или справки о доходах с зарплаты или иных статей дохода сроком за последние полгода.
3. Выписка о том, что делались пенсионные отчисления в течение последнего полугодия.
4. Документы, устанавливающие и подтверждающие ваше право собственности на квартиру, которую вы собираетесь выставить, как залог.
5. Письменное согласие иных собственников залогового имущества, заверенное у нотариуса, если таковые были указаны в договоре приватизации выставляемой как залог квартиры.

Каким должен быть договор?

1. Договор должен заключаться исключительно в письменном виде, получить кредит, как онлайн займ не получится, а также содержать указание предмета залога, его полное и точное описание, индивидуальные признаки, а также его оценки. В обязательном порядке указываются сроки исполнения, размер обязательства, а также полные сведения о заемщике, выступающем залогодателем по договору, и банке, которому отводится роль залогодержателя. Также в договоре должна содержаться информация о правах как залогодателя по использованию залога, так и залогодержателя. Все эти пункты являются обязательными, и при отсутствии любого из них договор считается недействительным и в силу вступить не может.
2. Если у жилья, выставляемого как залог, имеются иные собственники кроме залогодателя, для заключения договора необходимо заверенное у нотариуса письменное согласие оных.
3. Если в семье залогодателя есть члены семьи, не достигшие совершеннолетия, в обязательном порядке рассматривается способность родителей обеспечить им должную жилплощадь в случае утраты залогового жилья в связи с неуплатой кредита.
4. Заемщик вправе получить свой экземпляр договора в обязательном порядке.

Когда в таком кредите могут отказать?

Не все банки открыто говорят о причинах отказа, однако общая статистика позволяет вывести следующий перечень причин, по которым отказывают чаще всего:

• если дом старый (старше 50 лет), аварийный или и вовсе подлежит сносу;
• если на квартире уже есть обременение третьих лиц;
• если нет должного пакета документов, устанавливающих право собственности на квартиру;
• не берутся под залог доли квартир или комнаты;
• не берутся под залог квартиры, если родители не смогут, по мнению банка, обеспечить несовершеннолетних детей жильем в случае утраты квартиры в связи с неуплатой долга;
• также не берутся под залог квартиры, если в числе родственников залогодателя есть члены семьи, проходящие лечение в психиатрических больницах, или находящиеся в местах лишения свободы – учитывайте это, ведь их интересы не могут не приниматься во внимание.

Как производится оценка, когда оформляется кредит под залог квартиры?

Для заключения договора кредитования обязательно наличие оценки залогового имущества, то есть определение его рыночной стоимости. Без оценки ни один банк кредит даже мелкий не выдаст. Процедура оценки вовсе несложная, однако, зачастую затягивается в связи с нехваткой документов на квартиру и их долгим оформлением или же в связи с тем, что в квартире была сделана, но не узаконена перепланировка. Покуда в план квартиры не будут внесены соответствующие изменения, компания не сможет предоставить вам документы об оценке квартиры.

1. В первую очередь, оформляется договор с фирмой, уполномоченной проводить оценку, и предоставляются ей все необходимые для этого документы.
2. В назначенный день и время приезжает эксперт, который проверяет квартиру, фотографирует ее, а также составляет полный отчет по указанной квартире в течение 2-х рабочих дней, который содержит всю информацию о квартире и непосредственно ее оценку.

Оформить такой кредит достаточно просто, если к этому подготовиться и не создавать себе проблем неузаконенными перепланировками и т.д. И банк будет к вам лояльнее, и ставки ниже, но не забывайте о том, что цена тому – риск потери квартиры, если вы не выполните свои обязательства в срок.