Сдать квартиру правильно. Что нужно по закону?

Порой граждане, сдающие квартиры, не обременяют себя лишними бюрократическими сложностями. Просто на словах договариваются о сумме, способах оплаты и на этом закрывают сделку.

А вот, чтобы сделать все правильно, нужно заключить договор аренды и уплатить налоги с полученной в результате предпринимательской деятельности прибыли. Если гражданин сдает квартиру на срок до 1 года, то договор аренды не подлежит государственной регистрации в правовом кадастре. Соответственно, если недвижимость сдается на длительный срок, то необходимо обращаться в ЦОН. На квартиру будет наложено обременение. И пока договор аренды не будет расторгнут, владелец жилья не сможет продать такое жилье или сдать кому-то еще.

Какие налоги платить?

Важным вопросом является уплата налогов с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Ранее многие пользовались единым совокупным платежом. Это вариант, при котором не нужна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, не нужно сдавать налоговую отчетность. Он был удобен тем, что каждый месяц гражданин просто платил небольшую сумму. Получалось очень выгодно. 

К сожалению, в 2024 году данный способ перестал работать. Поэтому теперь гражданам приходится выбирать из других вариантов. В частности, если гражданин не хочет регистрировать ИП, то может воспользоваться декларацией по индивидуальному подоходному налогу. В этом случае владелец жилья платит 10% от полученного дохода. Уплата налога происходит 1 раз в год после сдачи годовой декларации по форме 240.00. Данный вариант будет выгоден тем, кто уже имеет официальный доход, с которого идут социальные отчисления.

Остальные варианты для гражданина, сдающего квартиру, будут связаны с обязательной регистрацией в качестве ИП. Например, можно выбрать налоговый режим с использованием мобильного приложения E-Salyk Business. Через это приложение можно и зарегистрироваться в качестве ИП, не посещая налоговые органы. Также такой вариант удобен отсутствием деклараций и необходимости самостоятельно считать налоги. Всю работу на себя берет приложение.

В рамках данного режима нужно будет платить 1% от полученного дохода + все социальные платежи, предусмотренные законодательством. Платить налог нужно ежемесячно по факту получения дохода. У ИП не должно быть наемных работников, при этом совокупный доход для применения режима не должен быть более 3528 МРП в год. То есть годовой доход от сдачи квартиры в аренду в 2024 году не должен превышать 13 млн тенге.

Еще один вариант — это патент. Он похож по многим моментам на предыдущий. Здесь также доход не должен быть более 3528 МРП в год, работать нужно без наемных работников. Ставка налога тоже составляет 1% + социальные платежи.

Из отличий нужно выделить то, что уплачивать налоги придется авансом за месяц, квартал или год. Рассчитывать сумму налога нужно, опираясь на предполагаемый доход за указанный период. Если по факту окажется, что доход оказался больше, чем гражданин сначала ожидал, то можно потом доплатить сумму налога.

Гражданам на патенте нужно быть готовым к тому, что придется сдавать налоговую отчетность и самостоятельно считать налоги. Если будут расчеты наличными, то придется купить контрольно-кассовый аппарат.

Что указывать в договоре?          

Согласно ст. 601 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, договор найма жилища должен быть заключен в письменном виде. По закону сдавать квартиру может только собственник жилья. Если он привлекает к этому вопросу третьих лиц, то должен предоставить им специальную доверенность.

Договор аренды квартиры является ключевым документом, который определяет условия сотрудничества между владельцем жилья и арендатором. Поэтому важно учитывать не только базовые аспекты, которые лежат на поверхности, но и мелкие нюансы, например, момент ремонта вышедшей из строя сантехники.

Ключевые пункты, которые должны быть включены в договор:

• Идентификационные данные сторон. В этом разделе договора следует включить полные данные как владельца квартиры, так и арендатора. Это ФИО, дата рождения, адрес регистрации, серия и номер документа, удостоверяющего личность. Важно также убедиться, что идентификационные данные указаны правильно и полностью, чтобы избежать недоразумений или проблем в будущем.
• Описание объекта аренды. Здесь следует указать точный адрес квартиры, включая улицу, дом, подъезд и номер квартиры. Далее важно описать основные характеристики квартиры, такие как общая площадь, количество комнат и их размеры. Также следует уделить внимание состоянию квартиры на момент передачи в аренду. Описание состояния объекта может включать информацию о наличии мебели, бытовой техники, состоянии стен, потолков, а также о возможных дефектах или повреждениях. Это поможет предотвратить споры между сторонами в будущем. В общем, подробное описание объекта аренды помогает обеим сторонам иметь ясное представление о том, что включено в аренду, и что можно ожидать от недвижимости в течение срока аренды.
• Срок аренды и условия продления. В начале этого раздела необходимо четко определить срок аренды, то есть период времени, на который заключается договор. Это может быть указание конкретной даты начала и окончания срока аренды или просто описание периода, например, "на один год с момента подписания договора". Договор может содержать условия о том, что арендатор имеет право продлить аренду, например, при уведомлении владельца квартиры за определенный срок до окончания срока аренды. Такие условия помогают предотвратить неожиданные изменения и обеспечивают стабильность для обеих сторон. Также следует предусмотреть возможность изменения условий аренды в случае продления срока. Например, это может быть изменение размера арендной платы.
• Оплата за аренду. Здесь стороны указывают размер арендной платы. Далее следует определить порядок оплаты. Это включает в себя информацию о сроках оплаты, например, ежемесячно, квартально или ежегодно, а также способы оплаты - наличные, банковские переводы. Также важно учесть возможность депозита или аванса, который может использоваться как гарантия исполнения обязательств арендатором или как защита от возможных убытков.
• Требования и условия. В этом разделе следует прописать правила поведения к квартире, например, владелец запрещает курить в помещении, держать домашних животных, проводить вечеринки и другие мероприятия, которые могут нарушить спокойствие соседей или привести к повреждениям в помещении. Кроме того, в этом разделе можно предусмотреть меры ответственности за нарушение условий договора. Это может включать в себя штрафные санкции.

Зачем нужен договор аренды?

Договор аренды обеспечивает защиту интересов как владельца квартиры, так и арендатора.

Для владельца квартиры договор аренды является гарантией получения стабильного дохода и обеспечивает защиту его прав на собственность. В договоре четко прописываются условия аренды, включая сумму арендной платы, срок аренды, правила использования жилья и ответственность за его сохранность.

Для арендатора договор аренды также играет важную роль. Документ обеспечивает стабильные условия проживания, защищает гражданина от произвольного повышения арендной платы или неправомерного выселения, а также предоставляет механизмы защиты в случае возникновения споров по поводу условий проживания.

Напомним, на нашем портале граждане всегда могут получить кредит наличными или займы на карту. Для этого нужно только выбрать лучшего кредитора и заполнить простую заявку через интернет. Уже через несколько минут поступит ответ.